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土地の価格はどうやって決まるのか?

2017年11月4日

土地の価格はどうやってきまるの?

「自分の持っている、住んでいる土地がいくらするのか?」

気になることがあると思いますが、当然のこと「売ってみなければわからない」というのが一般的な答えとなります。

では、「土地がいくらぐらいするのか?」については、公表されている公示価格、基準価格、相続税評価額などから、ある程度の試算、推測が可能です。

実勢価格
実際に取引された価格や不動産屋などの売り出し価格などで、近隣に取引の事例があれば参考になるが、売主・買主の個別の事情などが反映された価格である。

公示地価
国土交通省が毎年3月に全国26,000地点の標準地についての正常な価格を公表している。

土地取引の指標となり、鑑定評価、相続税評価額、固定資産税評価額の規準又は基準になる。

基準地価
各都道府県が地価調査を行い、約21,600地点の基準地についての価格を毎年9月に公表している。

相続税路線価
国税庁が毎年7月に相続税評価額算出のため路線価地域の路線価を公表している。

地図道路に矢印を引いて、道路に接している土地の1平米当たりの価格が示されている。

公示地価を1とした場合、そのおよそ80%を水準に決められている。

評価時期が1月1日であり、相続の発生時期が違う場合の年中の上昇・下落を吸収するための安全性が図られている特徴がある。

固定資産税路線価
各市町村が固定資産税額の算定のため、3年おきに4月に公表されている。

土地所有者に市町村から毎年送付されてくる、固定資産税課税明細により、各土地の評価額が確認できます。

鑑定評価額
不動産鑑定士が不動産鑑定基準を用いて、対象地を第三者的にみた価格を鑑定する。

当事者間の事情などを考慮せず、客観的な専門性の高い鑑定が行われるため、公共機関への証明書類として使用されることもある。

以上を参考に、自分の持っている土地の価格をある程度、試算、推測することが可能であることが分かりますが、相続税申告に重要な④相続税路線価について考えます。

路線価方式により相続税評価額を算出する際には、接している路線の路線価を基に行っていきますが、接道している間口距離、奥行距離、土地そのものの形状、利用状況など考慮して、加算・減算を行います。

不動産鑑定士が不動産鑑定基準を用いるところ、税理士は、財産評価基本通達を駆使して適正な相続税評価額になるよう努めています。

また、算定に当たっては、必ず現地で税理士が調査をします。 税理士が、相続税評価基本通達に基づいた算定を行うことが当然であるところ、机上での加算・減算が適正であるかどうかは実際のものを見てみないと分からないところもあるからです。

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